Waardecreatie met BIM buiten de bouwsector

Vanaf het moment dat werd ingezien dat BIM een werkproces in zich houdt dat eenduidige verbindingen legt en werkafspraken omvat rondom de realisatie van vastgoed, werden vele mogelijkheden voor de notariële en juridische begeleiding van bouwprojecten gezien. In de beleving van de schrijvers is het zelfs noodzakelijk dat die mogelijkheden worden uitgewerkt en benut, want de notariële en juridische begeleiding van een bouwopgave van 700.000 woningen tot 2025 bij een gelijkblijvende, traditionele notariële werkwijze bij een krimpend aantal notarissen, vormt een grote uitdaging.

Kijkend naar de mogelijkheden als BIM zou worden ingezet in de relatie tussen ontwikkelaar, koper en notaris, komen de volgende inzichten op:

2.1. Ontwerpen van juridische architectuur tijdens de ontwerpfase

Bij het ontwerp van een bouwwerk kan de notaris de juridische gevolgen van het ontwerp digitaal inzichtelijk maken voor bijvoorbeeld de te vestigen erfdienstbaarheden, de structuur van de splitsing(sakte), de beperkingen die volgen uit (eerdere) civiel- en fiscaalrechtelijke afspraken of die van overheidswege worden gesteld. Hiertoe dienen goede proces-afspraken gemaakt te worden, opdat de notaris niet bij voortduring de ontwerpfase ophoudt door een verregaande mate van juridisering van die fase. Dit maakt de doorlooptijd van een project korter, omdat de juridische aspecten van de bouwontwikkeling reeds vroegtijdig worden onderkend. Bovendien worden juridische kosten verminderd, omdat een deel van de werkzaamheden van de notaris in de aanloopfase van een bouwproject bestaat uit het wegnemen van (juridische) onregelmatigheden die bestaan tussen de virtuele realiteit van het getekende bouwwerk en de juridische en werkelijke omgeving van het te realiseren object.

2.2. Proces van verkoop en levering stroomlijnen

Als de koper toegang krijgt tot een visueel geoptimaliseerd BIM-model van een aan te kopen woning, worden middels de toevoegingen van juridische aspecten een aantal stappen in de keten weggenomen of verkort:

1. de koper kan zelf (dus zonder tussenkomst van derden) en op zijn (eigen gekozen) moment in de daarvoor ingerichte omgeving de door hem aan te kopen woning aanpassen/modelleren aan de hand van vooraf gemodelleerde opties4;
2. de keuzes die de koper bij de modellering van de door hem aan te kopen woning maakt, worden direct omgezet in de daarbij behorende juridische consequenties bijvoorbeeld de vestiging van erfdienstbaarheden, de aanpassing aannemingsovereenkomst, prijs? Bouwtijd/werkbare werkdagen/oplevering? etc.;
3. de betreffende akten (koopovereenkomst, aanneemovereenkomst, levering) worden vanuit één database gegeneerd, waardoor deze processen inhoudelijk op elkaar aansluiten en daardoor en vanwege de nieuwe werkwijze meer efficiënt zijn;
4. de notaris, die vroegtijdig betrokken is bij de totstandkoming van de onder 3 vermelde akten, kan wegens zijn toegang tot de diverse registers6 de ingevoerde (persoons)data verifiëren en valideren (digitale ondertekening van akten) en de betrokken partij (digitaal) identificeren;
5. de ontwikkelaar wordt real time geïnformeerd over het verkoopproces van de woning(en) en leveringen die via BIM verkocht en vervolgens geleverd worden, waarbij de notaris administratieve werkzaamheden vanuit het eenduidige werkproces van de ontwikkelaar overneemt.

2.3. Het driedimensionale kadaster

Het koppelen van de eigenstandige BIM-coördinaten aan het Geografisch Informatie Systeem (GIS) is een verdere opmaat naar een driedimensionaal kadaster. De toenemende complexiteit, circulariteit van het bouwen en gelaagdheid van gebouwen door bijvoorbeeld het ondergronds bouwen, het hebben van eigendom in de eigendom van een ander (leidingen, liften etc.) maakt dat juist de duidelijkheid die BIM in haar 3D-omgeving heeft, node wordt gemist bij het 2D-kadaster. De reeds in gang gezette ontwikkeling om te komen tot een 3D-kadaster kan goed aansluiten bij de resultaten die BIM reeds levert. De volgende extra mogelijkheden worden echter gezien:

1. Het ontwikkelen van een dynamisch eigendomsbewijs, waarbij door het standaardiseren van de vastlegging van het onderhoud binnen BIM van het betreffende object in het kadaster niet alleen de juridische status van dat object per de datum van levering wordt vastgelegd, maar tevens wordt bijgehouden welk onderhoud door welke professional is gedaan tijdens het bestaan van het object. Tijdens het bestaan van een object ligt vast ‘hetgeen is’ in plaats van ‘hetgeen was’. Dit zal bijvoorbeeld van wezenlijke extra waarde zijn bij een voorgenomen verkoop;

2. De gestandaardiseerde vastlegging van het onderhoud binnen BIM en daarmee het kadaster geeft waarborgen voor verzekeraars en financiers, die veel beter inzicht krijgen in wat de feitelijke status van ook meer eenvoudige objecten is. Deze bron van informatie, waarbij de levensloop van een object wordt bijgehouden, is op zich van grote waarde. De ontwikkeling van nieuwe of aanpassing van bestaande financiële diensten en producten wordt hiermee mogelijk gemaakt. Evenwel wordt ook voor de bouwsector een grote waarde ontsloten, aangezien te voorzien is dat met de mogelijkheid van een eenduidig, professioneel systeem de financiers en verzekeraars kunnen verlangen dat ook bij meer eenvoudige objecten zoals een reguliere woning er een via BIM en het kadaster op naleving controleerbaar onderhoudsplan moet zijn. Dit kan van belang zijn bij het aangaan van een financiering of verzekering, waar een dergelijk controleerbaar onderhoudsplan voorwaarde van de financierings- of verzekeringsovereenkomst kan zijn. Dit laatste evenwel niet alleen in beperkende zin voor de eigenaar, maar juist ook in verruimende zin als de financierings- en verzekeringsvoorwaarden bij de naleving van een dergelijk plan gunstiger worden. Bij de instelling van een dergelijk onderhoudsplan wordt voor een aannemer niet alleen bij de realisatie van bijvoorbeeld een woning een waarde gerealiseerd, maar heeft een aannemer gedurende de hele levensloop van een woning een betekenis en daarmee een waarde.

2.4. De overheid en het publiekrecht

Zonder uitputtend te kunnen zijn, worden middels de opwaardering van de mogelijkheden van BIM – zo mogelijk in combinatie met de koppeling van BIM aan het kadaster – vele mogelijkheden gezien voor overheden voor de vastlegging en kenbaarheid van bestemmingsplannen, vergunningen, handhavingsmaatregelen en onderhoud(splannen) van de openbare ruimte en nutsvoorzieningen.